目次

はじめに

第１章　売り時と買い時の法則

　　　　──不動産の動きが分かる四局面理論

鍵を握るのは家賃相場の動き
家賃相場の1.5倍で折り返す
「消沈」の後には必ず「回復」が来る
東日本大震災後の「２段底」を検証
目安は「単純利回り５％」ライン
市況が底を打って上がりだす
ある日突然、ブレークして「回復」期に
局面が一巡する期間は一定ではない
四局面理論で分かる買い時と売り時
「過熱」局面で起きる“実質値上げ”
土地の仕入れと商品化のからくり
家を売るのは、築15年目がよい

第２章　不動産マーケットの法則

　　　　──売買における「心理戦」を読む

◆狙い目物件の法則
　不動産価格は「の」の字で上がる
　超人気物件は人知れず蒸発する
　マンションは高額住戸から売られる
　見学予約が取りにくいと即日完売
　新築時の人気が中古価格を左右する
　駅近・再開発物件は高くても売れる
　「地域一番立地」は必ず売れる
　「第１号物件」はよく売れる
　キャンセル住戸は入居直前に出る
　緑に囲まれたマンションは人気
　「庭付き」より「駅近」が高付加価値
　富士山・花火が見えると高価格に
　割安を狙うなら２階住戸
　「価格」を早めに出す物件は割安
専有面積が減ると片付かない家に
目の錯覚にだまされない方法
口コミ掲示板が超辛口になる理由
「免震構造がベスト」ではない
チラシの太字で長所・短所を知る
新興住宅地は悪口が出る間が狙い目

◆購入心理の法則
　金を出さない親が口を出す
　資産価値を重視する女性が増えた
　高くなると買いたくなる不思議
　家余りなのに高額物件から売れる
　郊外は「収納」、都心は「天井高」
　高度成長期はマンションがブームに
　マンションは盆と正月休み明けに売れる
　少子化でも大都市圏は値崩れしない
　外観の見栄えは売れ行きに直結
　建設現場を見れば仕上がりが分かる
　「青田売り」が減らないわけ
　家は理屈よりも気持ちで決める
　海辺の家は春に埋まり秋に空く

◆不動産投資の法則
　海辺の“砂かぶり”賃貸
　地方都市では高い賃貸が人気
　投資家は最悪条件の住戸を狙う
　分譲マンション割安住戸の魅力
　利回り「５％」と「３％」の違い
　投資家は２軒目に手を出す

第３章　不動産の新常識

　　　　──トレンドは刻々と変化し続ける

◆暮らしやすさの新常識
　広いマンションは100平方メートル以上？
　丸見えキッチンは暮らしにくい？
　「３ＬＤＫに限る」はもう古い？
　シニアに書斎付き寝室が人気？
　ウォークインクローゼットが理想？
　駐車場は100％がベスト？
　マンションのオートロックは緩い？
　１ドア２ロック、１キーでＯＫ？
　外観だけ立派なマンションはサギ？
　マンションの音トラブルは面倒？
　ペアガラスは遮音性が高い？
　シャンプーできる洗面台は便利？
　給排水管で建物寿命が決まる？
　タワーパーキングは使いにくい？
　非常用電源は何日分も必要？
　都市ガスは災害に弱い？
　内覧会で見落とせないものは？

◆資産価値の新常識
　買ってすぐ手放すと３割安に？
　個性的なマンションは難がある？
　設備に惑わされてはいけない？
　少子化で都市部も過疎化する？
　バス便マンションは不便？
　幹線道路沿いは環境劣悪？
　マンションは立地が全てか？
　家は南向きに限る？
　その売り出し価格は適正か？

第４章　他人の失敗に学ぶ

　　　　──大きな買い物で後悔しないために

◆購入時の失敗談
　安ければよい、というものでもない
　安い中古を買って、建て替え受難
　資産価値は、そんなに大事か
　利回り重視もほどほどに
　ローン審査に落ちた!!
　借り換えできない!!
　金利上昇リスクが怖い
　アベノミクスで固定金利が有利？
　使いづらい「新しい工夫」
　「おまけ」は得なのか損なのか
　非接触キー、付いている？
　駐車場の悩みが尽きない
　月極駐車場には、いずれビルが建つ
　土日の見学だけでは分からない
　免震？　耐震!?　紛らわしい
　地震対策はまず、自分で手を打つ
　第三者機関でも調べてみる
　ゴミ集積場とご近所関係
　親世代は現実を知らない
　家を買ったら転勤、離婚
　シニア住み替えはタイミング勝負
　縁起を担ぐのも、ほどほどに
　“安さ”の理由を見極める
　安普請では元も子もない
　男と女の家探しの決め手

◆売却時の失敗談
　手付金放棄を余儀なくされた
　「値上がりマンション」の裏事情
　今どきあり得ない仲介会社
　既存不適格だから安く売ったのに
　管理会社を替えなければよかった
　ゴネ得狙いが、見切り発車に
　計画道路ができて超変形敷地に
　高値買い取りの、喜びとその後
　内装を替えなければよかった
　オープンハウス作戦でボロを出す
　先祖伝来の家を売るときの落とし穴

◆賃貸での失敗談
　名ばかりオートロックが蔓延
　名ばかりデザイナーズも大問題
　間取り図はあてにできない
　収納にさんざん泣かされる
　大きな窓が西向きだった
　“出る”部屋は借りたくない
　古いオール電化は理不尽の塊
　お気楽ファッションでなめられた
　正装しても、やっぱりなめられた
　高級車を断っても歩くべし
　理不尽だから余計に腹が立つ

著者

櫻井幸雄（さくらい・ゆきお）
1954年生まれ。1984年から「週刊住宅情報」の記者となり、1999年『誠実な家を買え』（大村書店）以降、数多くの著書を記し、新聞・雑誌への寄稿、コメント等を精力的に行っている。「毎日新聞」「日刊ゲンダイ」「週刊住宅」「週刊ダイヤモンド住宅別冊」で住宅記事やコラムを連載。
また、2000年「梶原放送局」（文化放送）を皮切りに、テレビ・ラジオにも多く出演。「がっちりアカデミー」（TBS）のソントク先生の一人、「ヒルナンデス」（日本テレビ系列）の住宅コメンテーターとしてもおなじみ。
年間200件以上の物件取材を行い、首都圏だけでなく、近畿圏、中京圏、北海道、九州など全国の住宅事情にも精通。現場取材に裏打ちされた正確な市況分析、分かりやすい解説、文章の面白さに定評がある。
主著に『妻と夫のマンション学〜50歳からの賢い購入術』（週刊住宅新聞社）、『儲かるリフォーム』（小学館）、『知らなきゃ損する！「21世紀マンション」の新常識』（講談社）、『資産価値を高めるマンション管理の鉄板事例48』（ダイヤモンド社）などがある。