はじめに


第1章　極貧生活から年収１億へ！　田舎のオバチャン流不動産投資術

業者の甘い誘惑にのって大やけど
玄関開けたら便器がゴロン
定期借家契約が普通契約に変更されていた
屋根がボロボロの一戸建てを競売で落札
「てめえも業者だろ！」の捨てゼリフで、三度目のババを引く
不動産取引で一番やってはいけないこと
ひき肉料理が得意な理由
花崎と羽生の土地購入資金が生まれたのは
主婦に好まれるメゾネットで、利回り20％を実現
「中卒には仕事ないよ」——ハローワークは完璧な学歴社会
「空室率93％」のアパートを、「利回り32％」に変えた
自称「お掃除＆リフォーム大家」
１００人中一人が気に入る物件でいい
土地勘のないところは買わない
自宅から車で１時間以内の物件に限定
人間関係こそ、大家業をうまく回転させる最大のコツ


第2章　誰も見向きもしない「ボロ物件」を、掃除＆リフォームで蘇らせる方法

ついに「学歴不問」の求人が！ 「お掃除大家さん」修業に励む
部屋の隅を念入りに磨くと、第一印象が一変する
トイレは手を突っ込んで尿石をとり、耐水性の紙ヤスリで磨く
私も最初は、管理業者に丸投げしてました
リフォーム箇所を教えてくれた貴重な情報源
会社が休みの土日限定「お泊りリフォーム」を敢行
リフォーム技術は、ホームセンターの店員さんが教えてくれた
「ここだけ直そう」——少しずつの気持ちが大事
なぜ、部屋全体を白くするのか？
「自前リフォーム vs 業者丸投げリフォーム」の損得勘定
「お泊まりリフォーム」でいったい何が見えてくるのか？
お泊まりした朝はコミュニケーションのチャンス
「５階建て・エレベータなし」の弱点をどうやってカバーするか？
なぜ、クロスは２段に分けて張ったほうがいいのか？
１４７万円で買い、リフォーム後６５０万円で売却
３困り物件——「雨漏り・シロアリ・水回り」問題あり——は絶対買うな


第3章　体当たりでトラブルを次々解決！　オバチャン大家の空室ゼロ(秘)対策

敷金・礼金ゼロ、家財道具一式つきで、利回り32％を達成
「キャラ」「マメ」「カネ」で不動産業者を攻略
どんなに手間がかかっても、店長との接触を試みる
なぜ、「敷金・礼金なし」で、できるのか？
「業者に丸投げ vs 自分で賃貸」の損益分岐点
お金の管理は大家自らがやるべき
２回目まではジッと我慢！　でも、これだけははっきり言う
深夜２時すぎに、故意の滞納者を待ち伏せ
学生アパート中の「唯一の社会人」を管理人に？
盗難車騒ぎでアパートに警察が！
強面男が「出てこい！　こらぁ！」。そして、２階から水漏れ発生
退去時フローリングが雨ざらし——少額訴訟で20万円を勝ち取る
トラブルが起きたら、とにかく紙に書く
調停で「80万円」を引き出した必殺ツールとは
外国人入居者から「いま、成田。今日の飛行機でブラジルへ帰るからね」
流しに油を流してしまう外国人にはどうするか？
滞納者からお金をいただくキラートーク
日本語がペラペラな外国人とバカ話できる関係を
管理会社に丸投げすると、アパートが荒れてくる
管理会社と対決する——なぜ、大家の気持ちをわかってもらえないのか？
問題住人の物件に夜急行！　泊まり込み、朝を狙う
物忘れを防ぐために、私が寝る前にやっている習慣


第4章　掘り出しものの競売物件で、20％超の高利回りを得る裏ワザ

競売では事前に物件の下見ができない
ジャージ姿に麦わら帽子！　オバチャン大家、裁判所にデビューする
趣味の不動産屋めぐりで鍛えた物件の見方
初めての競売物件——「こんなボロ物件、誰が借りるんだ！」
入札書類を書いたら必ずコピーを——初めての入札手続きでの失敗談
大事なのは、自己資金の半分で買えるものに絞ること
初めて先住者と賃貸契約を結ぶ——競売の難しさは購入後にあり
「もう競売にうまみはない」は本当か？　——私が狙う物件
掃き溜めに鶴を見つける方法
なぜ、私は「再建築不可」物件を狙うのか？
「公売」や「整理回収機構」の物件は、競争率が低い
物件明細書を見るポイント
現地調査は、よれよれの普段着を着て
井戸端会議感覚で質問する
オバチャン情報からアブナイ物件を回避する方法
占有者情報はどうやって手に入れる？
生活保護のおばあちゃんをそのまま入居者にし、利回り19％
５ＤＫの落札物件で、占有者にギロッとにらまれた
「大変だったね。苦労したね。一人で」——２０００万円の借金を抱えた占有者の娘
残置物だらけの競売物件！　「夜逃げ」主人を探す裏ワザ
川近くの「再建築不可」物件でトラブル発生
専門的なことは無理せず、その道のプロに聞く


第5章　50歳までミシンを踏んでいた私が成功！　カリスマ大家になる資金術

「アパート収入には手をつけない」と決めた20年前
半分は必ず自己資金でまかなう
私が銀行ローンよりも、公的ローンを使う理由
資金調達コストが劇的に安くなる！　賢い国民生活金融公庫の裏ワザ
競売取得のキャッシュを集めるの裏ワザ
融資を受けるために、事前の人間関係はどうつくる？
自宅はお金を生まない！　自分の家はボロでいい
「昼の仕事」と「夜の仕事」を持ちなさい
なぜ３万円いただくのに、５０００円かかっても直接出向くのか？
１４７万円で一戸建てを取得し、６５０万円で売却できた理由
不動産の師匠から習った二つの心得


第6章　主婦のセンスを活かせば、誰でもカリスマ大家になれる！

大家業はホテルと同じサービス業
私が最も大切にしている習慣
ボリビア人宅から大量の水漏れ！　夜８時現場に急行する
大家業には「主婦感覚」が欠かせない
なぜ、主婦のほうが事業主に向いているのか？
家族みんなでやるために、私が「不良オババ」になってます
団塊世代こそ、定年後に大家業で稼ぐべき
物件は一期一会。でもパートナーとは一生のお付き合い
安く買った一戸建てを手直しして安く貸す——まずは戸建て賃貸から


付録　初公開！　競売３点セットの内容（物件明細書、現況調査報告書、評価書）