まえがき　「新貸家」時代の幕開け


第１章　地価が値上がりしない理由

1　土地の四つの公的評価制度は本当に必要か？　評価制度を一本化してムダを省くべきでは
2　２００８年の公示地価の分析　一部の地域が値上がりしている二極化現象
3　これからの地価の動向を探る　供給が多く、需要が少ないので値下がりする
4　法人所有の土地が売りに出される　上場企業は減損会計で遊休不動産を処分する
5　マンションの高層化は宅地の供給と同じ　高層化により土地が何層にも使えるため
6　農業後継者の不在、就業者の高齢化で農地はやがて宅地として供給される
7　人口が減少すると宅地の需要も減少　新規に住宅を取得する人が減少する
8　土地への意識の変化は需要を減らす　土地神話を信じる人が減少した
9　土地はこれからも値上がりしない　ただし消費者物価には連動


第２章　土地は活用するか、売却か

10　地価の下落は財産を目減りさせる　遊休地として放置すると評価損が出る
11　土地には保有コストがかかる　固定資産税と都市計画税の仕組み
12　保有コストは毎年増加するか？　負担調整措置により毎年増税される
13　売却してもコストは回収できないし、遊休地を放置すると保有コストが損失になる
14　土地は有効活用しないと保有コストを毎年負担できない
15　立地条件や地形が悪く有効活用できない土地もある
16　売却するとどうなるか？　売却は資産の組み替えを目的とするべし
17　まだあった土地の「新活用法」　活用をあきらめていた土地に「新貸家」を


第３章　賃貸住宅市場の徹底分析

18　２００３年住宅・土地統計調査時点では６５９万戸もの空家がある
19　賃貸住宅の空家は３６７万戸　古く・狭く・設備が悪いものが20％ある
20　アパートは３部屋に１部屋が空家　共同住宅は木造も非木造も敬遠される
21　豊かな暮らしが求められる時代　借家人の求める設備がレベルアップ
22　理想とする居住面積の水準とは？　２００６年９月から面積水準がより広く
23　賃貸住宅の需要と供給のギャップ　25平方メートル未満の１Ｋ・１ＤＫは空家になる
24　広い賃貸住宅が大量に不足している　ニューファミリー向けに65〜75平方メートル以上を
25　「旧貸家」は賃貸には向かない　ニューファミリーには荷が重すぎる
26　賃貸住宅と分譲住宅の面積比較　借家人が求める広い賃貸物件がない
27　住宅を購入せざるをえないのは、広い賃貸物件が市場にないから
28　待ち望まれる「新貸家」の供給　所有から賃貸へ意識が大きく変化する


第４章　行列ができる「新貸家」とは

29　「市場細分化戦略」で顧客を絞り込み新しい発想の貸家を提供する
30　専用の庭やガレージで周辺の物件と差別化
31　２階は間仕切りで２部屋に分割可　メリットは上下階を気にしなくていいこと
32　立地条件は悪くても大丈夫　都心や駅周辺から少し遠い場所が最適
33　狭小・変形敷地でも建築が可能　「新貸家」の床面積が小さいため対応可能
34　広い土地は美しい街並みにする　一戸建ての「新貸家」を何棟も配置する
35　投資収益率からみた理想的な「新貸家」建築費の目安
36　「新貸家」はオール電化に　電気クッキングヒーター＋エコキュート


第５章　借家人が待ち望む「新貸家」

37　子育て世帯の居住面積水準　世帯の約60％は誘導居住面積水準未満
38　子育て世帯の不満と改善計画　広い賃貸住宅を供給することは社会貢献
39　一戸建て希望の賃貸派が多数いる　望ましい住宅形態は80％が一戸建て
40　賃貸住宅に対する借家人のニーズはすべて「新貸家」が満たす
41　「新貸家」経営がビジネスチャンス　狙う借家人はニューファミリーの子育て世帯
42　これまで「貸家」が少なかった原因は定期借家制度で解消できる
43　お金持ちでも賃貸住宅に住む　住宅を買いたくない人もたくさんいる
44　社宅が廃止され家賃補助になる　退去者は「新貸家」の借家人になる
45　賃貸住宅は「新貸家」が主流になる　一戸建て貸家が主流の50年前に戻る？


第６章　「新貸家」オーナーのメリット

46　活用できなかった土地が活用できる　「新貸家」はコンパクトサイズ
47　一戸建て貸家はメリットが多い　持ち家としての魅力がある
48　投資額が少ないためリスクも少ない事業
49　固定資産税・都市計画税の節税になる　住宅を建てると固定資産税は６分の１に
50　空き地の管理から解放される　周辺住民に迷惑がかからない
51　「新貸家」は書斎、アトリエ、趣味の家などさまざまな用途に使える
52　「新貸家」を贈与することができる相続時精算課税制度もある
53　贈与の相続時精算課税制度の仕組み　Ｂ方式を選択するには届出書を提出する
54　広い土地に「新貸家」を数棟建築すれば分割相続・物納ができる
55　「新貸家」の売却は必要なときにいつでもできる


第７章　オーナーの決め方と手取金の計算

56　個人経営か法人経営にするか　会社が所有するか賃貸管理だけにするか
57　個人経営のときの税務効果は？　Ａの相続税の節税にはＡの所有にする
58　法人経営にしたときの税務効果　Ｘ法人を作る目安は年収１０００万円以上
59　オーナーは目的に合わせて決める　相続税対策の場合は高齢でもＡ名義
60　「新貸家」建築計画のモデルプラン　実際の金額は現場により異なる
61　「新貸家」の建築資金計画のたて方　消費税を建築費の内税とした計算例
62　毎年のキャッシュフロー　キャッシュフローは入金から出金を差し引く
63　借入金と自己資金のバランス　自己資金を決めて、借入の返済期間を決める
64　オーナーと建築資金は一致させる　共有の場合は出した金額で比率を決める
65　借入金の返済方法の検討　元利均等返済は毎月の返済額が一定
66　借入期間の短縮は自己年金の創出　返済期間を短縮すれば手取金が増やせる


第８章　所得金額の計算と確定申告

67　所得金額は、収入金額から必要経費を差し引いて計算
68　固定資産税・都市計画税の計算　「新貸家」に関する税金が必要経費になる
69　資産は区分して管理するのが有利　設備は定率法が選択でき耐用年数も短い
70　改正された減価償却費の計算方法　２００７年４月１日以後の取得資産
71　改正された定率法の計算例　償却率は定額法の償却率の２・５倍
72　12年間の減価償却費の明細表　建物を１０００万円にすれば減価償却費は46万円
73　20年間の借入金利子の計算　元利均等返済額は元金と利息の合計額
74　12年間の所得金額の計算　減価償却費と借入金利子のため赤字が出る
75　青色申告の承認申請とは？　青色申告承認申請書は開業後２ヵ月以内
76　所得税青色申告決算書とは？　パソコン会計を導入すれば自動処理
77　青色申告特別控除とは？　５棟10室の事業的規模が必要
78　青色事業専従者給与とは？　家族従事者の給与が必要経費になる　減価償却資産の償却率、改定償却率および保証率の表


第９章　定期借家契約などの法律知識

79　建ぺい率について　建物の１階の床面積÷敷地面積
80　容積率について　建物の全体の床面積÷敷地面積
81　「新貸家」の発注から完成まで　完成は１〜３月が最も良い時期
82　不動産登記制度の役割　第三者対抗要件で公信力はない
83　不動産登記法の主な改正内容　「登記済証」あるいは「権利書」は廃止
84　これまでの借家制度の問題点　家を貸したら返してもらえなかった
85　定期借家契約と家主の義務　契約の更新がない賃貸借契約ができる
86　借家人の解約・家賃改定特約　定期借家契約で家賃改定の特約ができる
87　定期借家制度のメリット　立ち退きや家賃の改定がスムーズ
88　すべての相続人に必要なテーマ　さまざまな財産承継のしかた
89　遺贈と死因贈与の活用　遺言が面倒なら死因贈与契約をするとよい
90　法定相続分と遺留分　遺留分の放棄＋遺言は相続放棄と同じ効果


第10章　賃貸経営のための税務知識

91　消費税は還付されない　外税の場合には60万円の消費税がかかる
92　契約書に貼る印紙税　消費税を別に記載すると印紙税は安くなる
93　登記のための登録免許税　所有権保存と抵当権設定登記に必要
94　「新貸家」の不動産取得税　新築住宅には１２００万円の控除がある
95　当初の数年間は不動産所得が赤字になり所得税が節税になる
96　所得税が節税になる仕組み　総合課税の損益通算により節税
97　贈与のＡ方式とＢ方式の比較　従来型に相続時精算課税制度が追加された
98　多額な財産が贈与できるＢ方式は贈与税の負担率が低い
99　Ｂ方式で所得の分散が図れる　所得税・相続税の節税と納税資金の確保
100　相続税は大幅な節税になる　敷地も「新貸家」も評価減になる
101　「新貸家」の評価額減少効果　１棟当たり５８０万円の評価減がある
102　敷地に対する評価減少効果　賃貸物件なので貸家建付地になる


資料編　「新貸家」の間取り例