目次

はじめに ── 前代未聞の横浜「傾斜マンション」は、なぜ生まれたのか

第１章　マンションを買う前に知っておきたい12のポイント

01　新築マンションは、１社でも三流が関わるとダメマンションになる
　　売主となる「デベロッパー」、工事を行う「ゼネコン」、設計事務所や販売会社も

02　「デベロッパー」のレベルは設計基準書で分かる
　　毎年見直しを行い、すべての物件で適用しているのが一流

03　「三流デベロッパー」はいつも数字優先でマンションをつくる
　　向きが悪い住戸ができても平気、ケチでスピード優先

04　「販売手法」はカウンターセールスが一流、鞄セールスが三流
　　販売スタイルにもデベロッパーの体質がはっきり出る

05　良いマンションを買いたいならゼネコンをチェックしよう
　　工程管理や工事の質の確保ができないようでは三流

06　「売主」が複数いてゼネコンも入っていたら要注意
　　商品企画は平凡、工事はゼネコンの言うがまま

07　何も提案せず、建築確認用の図面を描く「設計事務所」では意味がない
　　デベロッパーの言いなりになる設計者

08　工事の「管理」と「監理」がしっかり機能すれば欠陥マンションは生まれない
　　特に大切なのは設計者が行う工事監理

09　マンションには、真の水平・垂直・直角はありえない
　　1000分の７を大きく超える誤差なら欠陥の可能性が高い

10　マンションの「適正工期」を知っておこう
　　竣工から購入者への引き渡しまでさらに２カ月は必要

11　「価格」は総額ではなく㎡単価で周辺マンションと比較
　　20％以上高かったり安かったりする場合は理由を確認

12　大手でも信用できない！　費用がかかっても契約前に専門家に相談
　　「内覧会」で選択ミスに気付いても手遅れ

第２章　何十年先も安心して住めるマンションを選ぶには、「構造」が重要

13　構造の基本が分かれば一流と三流が判断できる
　　地盤から基礎、建物の形状など全体のバランスが重要

14　「地盤」の良し悪しは構造そのものに影響する
　　長い杭基礎は大地震の際の損傷が心配

15　建物の１階分の高さである「階高」が室内の広さや住み心地を左右する
　　「天井高」はごまかせるが、「階高」は一度決めると変えられない

16　「外壁」は同じように見えてもこんなに違う
　　コストダウンのため一部にＡＬＣ版を使うケースが増えている

17　「アウトフレーム逆梁工法」は、ＬＤは広く感じるが間取りは良くならない
　　階高の低さをごまかすための場合もある

18　「大梁」が室内の中央に垂れ下がっているのは三流マンション
　　圧迫感があり、照明器具が設置しにくい！

19　「外階段」に鉄骨を使うのはコスト削減のためのレベルダウン
　　さびが発生し衣服が汚れたり、メンテナンス費用も大変

20　室内の床と天井は 「二重床・二重天井」が必要最低条件
　　「直床」「直天井」にして階高を抑え、工事費を安くするケースが増加中

21　クレームで一番多い〝音問題〟は「戸境壁」がカギを握る
　　コンクリートの上にクロス直貼りが一流の仕事

22　住戸内の「間仕切り壁」は石膏ボードの厚みが12.5㎜であれば一流
　　12.5㎜と9.5㎜のたった３㎜の差が明暗を分ける

23　上下階の騒音問題に備えるなら、「床スラブ」を厚く、小梁を入れる
　　「アンボンドスラブ工法」や「ボイドスラブ工法」の遮音性は疑問

24　「100年コンクリート」は広告用で、「ＳＩマンション」は音の問題が多発
　　実際の中身やメリットが曖昧なまま言葉ばかりが先行

第３章　マンションを選ぶ際、見落としがちな「全体計画」のポイント

25　マンションの資産価値は立地でほぼ決まる！　駅からの距離や学区をチェック
　　駅からの距離は徒歩３分以上８分以内がお勧め

26　複数の棟を無理につなぐと日当たりが悪く、プライバシーも心配
　　広い敷地では棟を分け、向きの良い住戸をつくるのが一流

27　「高さ45ｍ以下」なら15階建てではなく14階建てを選ぶ
　　中庭などは少し狭くなるが、十分な階高を確保できる

28　マンションの周辺建物や空き地は必ずチェックしよう
　　あらかじめ仮想建物の「日影図」で日当たりなどを確認

29　一見、豪華な「共用施設」はいずれ使われなくなる
　　ＡＶルーム、キッズルーム、噴水、温泉施設などが典型

30　もっとも重要な共用施設は「エレベーター」である
　　「エレベーター」の台数は50戸に１基を基準に三捨四入

31　「駐車場」は台数とともに出し入れのしやすさがポイント
　　駐車場の防犯対策にも注目

32　ホテル並みといえる「高級マンション」の条件
　　本物のコンシェルジュ・サービスやバレット・パーキング・サービスを

第４章　一流と三流の「間取り・内装」の違いを理解する

33　「羊羹の輪切り」と「田の字型住戸」は日本だけの三流設計
　　デベロッパーやゼネコンに都合がいいだけで住人には問題が多い

34　70㎡までの３ＬＤＫなら「リビング・ダイニング」は長方形が使いやすい
　　ＬＤが12畳以下の正方形だと食卓やソファセットが置きにくい

35　「キッチン」は見た目よりも実際の使いやすさが大事
　　70㎡台なら「Ｉ型」がお勧め。シンクと脇の壁との間のスペースも大事

36　「トイレ」のペーパーホルダーは便座に座って左側が正解
　　トイレはペーパーホルダーの位置と便器の先の距離を見る

37　「収納率」は床面積に対して７〜10％が目安
　　床から天井まですべて使えるのが本来の収納面積

38　「高齢者対応」として意味がある間取りとは？
　　３ＬＤＫならすべて洋室、トイレ付きの主寝室なども

39　住戸内の扉など建具の上端を揃える
　　収納扉の素材に、スチール製を使っていたら三流マンション

40　「フローリング」の貼り方は長辺方向に合わせるのが常識
　　廊下とＬＤが直角になるときは、扉の下に見切縁を入れて調整

41　「家具」の配置は縮尺を合わせた図面と型紙でシミュレーション
　　何気なく眺めていても間取りの問題点は分からない

第５章　「設備仕様」は住み心地を第一に考える

42　「オール電化」よりガスと電気併用のほうが安心で便利
　　ＩＨは、コンロの火力が弱く、給湯用のタンクがスペースを取る

43　マンションの寿命は、配管設備が左右する
　　竪排水管が「鋳鉄管」なら一流、「耐火被覆二層管」なら三流

44　「24時間換気システム」は給気・排気とも機械式が一流
　　さらに冷暖房の効率が高い熱交換器付きならベスト

45　「エアコン」は室外機置き場やスリーブの位置まで配慮するのが一流
　　横長リビングで室外機を２段積みにすると冷暖房に影響することも

46　リビングや寝室の「照明」には気持ちがくつろぐ白熱灯を
　　ダウンライトは熱に注意。真下に扉がくると危険

第６章　「超高層マンション」は、実は住みにくい！

47　「超高層」は建物を軽くするため様々なマイナスがある
　　居住者同士のトラブルや、採光･通風などにも問題

48　外壁の「ＡＬＣ版」はつなぎ目が切れやすく雨漏りする
　　30階建てくらいまでならＲＣ造で直方体にすることも可能

49　「ハーフＰＣ版」の床スラブ、「乾式工法」の戸境壁は遮音性に難点
　　戸境壁については鉛板入りのボード二重貼りならまだ安心

50　大地震による「長周期地震動」の影響は未知のリスク
　　新しい耐震基準の適用で既存不適格になる中古タワーマンションも

第７章　耐震偽装から10年、マンション業界は変わったのか？

51　欠陥マンションを生み出す業界の構造要因
　　改善よりも、むしろ悪化の一途をたどっている

52　大手も染まっている数字優先のマンションづくり
　　じっくりつくり込むより、スピード優先でワンパターン化

53　歯止めが利かなくなっている工事の品質劣化
　　慢性化する人手不足と施工管理のレベル低下

54　チェック機能を失っている建築確認
　　繰り返し同じ確認検査機関が絡んでいる不可思議

55　実態とギャップのある消費者の意識
　　都合の良いことばかりアピールしてきたツケ

56　欠陥マンションで泣かないための対応策
　　買ってからでは遅い、事前の対策とポイント

著者

碓井民朗（うすい・たみお）
建築家。一級建築士。碓井建築オフィス代表。
東京理科大学工学部建築学科卒業後、株式会社松田・平田設計事務所に入所。日本銀行本店新館を工事監理し、三井アーバンホテル第一号店、日本鋼管本社ビルなどの設計に関わる。
その後、株式会社東急設計コンサルタントに入社。分譲マンションの設計に携わり、日本で初めて、マンションの住戸にP・P分離のコンセプトを導入し、ユーティリティールームにSKシンクを設置したり、勝手口を付けるなど、マンション業界の話題となるような設計を手がけた。同社設計部長を退職後、碓井建築オフィスを設立。おもにマンションデベロッパー向けに「設計監修」「設計コンサルティング」を行う。また、マンション購入予定者や既購入者向けに「購入相談」「現地同行チェック」「内覧会同行チェック」を行っている。
インターネットサイト『住まいサーフィン』にて隔週「建築家 碓井民朗の良識あるマンション指南」のタイトルでコラムを連載。
主な著書に、『一流マンションはここがスゴい2016』（エクスナレッジ）、『99％のマンションは買う価値なし！』（講談社）、『得をするマンションの選び方』（角川グループパブリッシング）などがある。