目次

はじめに

第１章　家を買って得する人、損する人

持ち家は、「資産」か「負債」か？
　ベストセラー、『金持ち父さん　貧乏父さん』の教え
　「住宅費」は、生きている限りずっとかかるもの
　家賃の支払いはもったいない、という考え方
　持ち家が「資産」になる、たった一つの条件
　スムーズに買い替えられる家を選ぶ

住宅購入で心得ておきたいこと
　住宅を「資産」と考えれば、老後に買い替えが可能となる
　なぜ賃貸には、ファミリー向けの間取りが少ないのか？
　「買い替え」をしない世帯であれば、賃貸も選択可

なんとなくマイホームを買うのはやめなさい
　日本人の平均寿命は100歳に達する！
　賃貸のままでは、「長生き」に備えられない
　人口減少が進む日本では「利便性」が第一優先
　「住宅ローン破産」と「住宅価値」の関係

家を買って損をしないための判断
　持ち家と賃貸、どちらが得か試算するには？
　「いま買わないと」「いつまでに買わないと」というワナ
　住宅購入決断のための「自己判断ツール」

　　【Column】　家計簿アプリの進化系では、自宅の時価もわかる！

第２章　検証!!　家を買うのと借りるのでは、どちらが得か？

誰もが直面する「購入と賃貸どちらが得か？」問題
　購入vs賃貸、それぞれの総支出額で比較する

借りた場合と購入する場合の総支出額を比較する
　［購入編］　購入費用、ローン総額、維持費など、どんな費用がある？
　　　①物件頭金
　　　②購入に伴う諸費用
　　　③ローン支払い総額
　　　④修繕メンテナンス費用または管理費・修繕積立金
　　　⑤固定資産税、及び都市計画税
　　　⑥住宅ローン控除見込額
　　　⑦将来転売価格
　［賃貸編］　税金は不要だが、引っ越し回数や駐車場料に関する項目も考慮
　　　①賃貸契約時の諸費用
　　　②賃料支払額（賃料、共益費、駐車場料）
　　　③契約更新時の諸費用
「戸建て」購入シミュレーションの具体例
「マンション」購入シミュレーションの具体例

購入と賃貸どちらが得か？　購入タイプ、金利、将来価格別シミュレーション
　よりリアルな数字を出すための注意項目
　図表　購入比較シミュレーション　居住年数比較、金利比較、将来価格の比較

築年数ごとの「ねらい目物件」の考え方
　戸建てとマンションの築年数ごとの分類
　マンションのねらい目物件は、2010年以降販売された築浅中古
　　①新築マンション
　　②数年〜築10年程度の中古マンション
　　③10年程度〜築25年程度の中古マンション
　　④25年程度〜新耐震基準以降の中古マンション
　　⑤旧耐震基準の中古マンション

戸建てのねらい目物件は、2000年以降に建てられたもの
　　①新築戸建て
　　②築数年〜築10年程度の中古戸建て
　　③築10年程度〜2000年築以降の中古戸建て
　　④2000年築以前〜新耐震基準以降の中古戸建て
　　⑤旧耐震基準の中古戸建て

エクセルシミュレーションファイルを使ってみよう
　エクセルシミュレーション表の入力項目について
　シミュレーション結果の参照方法
　価格下落率について

第３章　将来、破産しないための資金計画

将来、破産しないための３つのポイント
　住宅ローン破産に陥らないためのポイント

地価水準やマンション価格の変動率を調べる方法
　土地の地価水準の変動推移を調べる方法
　マンション価格の変動推移を調べる方法

自宅を購入する場合の世帯構成別ポイント
　子供がいる家族世帯は、家計収支リスクから「住宅の資産性」の観点が重要
　単身者、または夫婦のみ世帯における「購入と賃貸との損得比較」は？
　図表　購入、賃貸比較シミュレーション　将来価格の比較
　「いざという時は売却すればいい」の落とし穴
　不動産価格の下落は銀行の「融資姿勢」である程度予測できる
　購入前に一度は考えておきたい将来の生活と出費

大学卒業までの子供の教育費を概算で考えてみる
　おおまかな教育費用は学年ごとの足し算でわかる
　老後費が不安であれば「元金均等返済方式」を検討してみる

車の保有・維持費の長期総費用を考えてみる
　軽自動車と乗用車の保有維持費の年間費用
　駅近に住めば、車を保有しなくても不便はない

　　【Column】　ＴＶ番組「人生の楽園」が教えてくれるこれからの街づくり

第４章　これだけ知れば基本は充分！　住宅ローン選びのノウハウ

住宅ローンで、最低限知っておきたいノウハウ
　いずれ上がると言われ続けたローン金利、実際は？
　変動金利と固定金利どちらが多数？
　変動金利は短期プライムレートに連動。半年ごとに変動（見直し）する
　将来、金利がどんどん上昇した場合に、変動金利ではどうなるのか？
　固定金利の「全期間固定方式」と「固定期間選択方式」の違い
　結局、固定金利と変動金利では、どちらが得なのか？

ローン保証会社の役割とローン保証料を支払う意味
　ローン保証料はお金を借りる側が負担すべきもの？

団体信用生命保険で知っておくべきこと

フラット35融資の特徴

借り入れる金額と準備すべき資金の簡単な調べ方
　年収からみた銀行ローン借入金額の計算方法
　ボーナス払い併用時の計算方法

収入合算による銀行ローン借入金額の計算方法
　夫婦ペアローンによる銀行ローン借入

「一部繰り上げ返済」と「借り換え」の基本的な考え方
　一部繰り上げ返済のポイント
　借り換えのポイント
　他にローン（借金）があることを告げずに契約すると違約扱いになることも

　　【Column】　子供世帯から住宅購入資金を融通してほしいと言われたら

第５章　損しない物件を紹介してもらうための、不動産業者との賢い付き合い方

不動産仲介業者の見分け方、付き合い方
　いい買い物ができるかどうかは、営業マン次第
　自分の「相場観」を身に付ける

こんな不動産業者には要注意
　信頼できない不動産業者の判別ポイント
　経験の長さが分かる不動産業免許の更新番号

仲介手数料のなりたちを知る
　不動産仲介業者は手数料で稼いでいる
　「新築戸建て」は両手手数料を取りやすい
　「中古戸建て」と「中古マンション」をあまり売り込まない理由
　営業マンが「新築マンション」を紹介したがらない理由
　中古住宅を本命と考えているなら

不動産営業マンが住宅ローンの借入期間を延ばしたがるのはなぜか？
　高い物件の方が、よりあなたに気に入って貰える
　最適なローン借入期間は自らシミュレーションする

購入したい物件の価格交渉術
　価格交渉の前に相場観を身につけよう
　「中古住宅」の価格交渉術
　内外装や設備の劣化は価格交渉の良い材料
　販売開始の時期からの交渉幅を探る
　売主の住宅ローンの残債額を確認する
　売主の保証責任を交渉材料に
　購入申し込み書面に書く条件とは？
　「新築住宅」の価格交渉術
　建物が完成してからどれくらい期間を経ているかチェックする
　完成後間もない新築の交渉額は、価格の端数がひとつの目安
　設備備品のおまけ金額と交渉可能金額をよく比較すべき

　　【Column】　不動産業者がいう「未公開物件」の中身

おわりに

著者

松本智治（まつもと・ともはる）
不動産鑑定評価システム代表、不動産鑑定士。神奈川県横浜市出身。大学卒業後、不動産鑑定事務所、不動産仲介業、戸建て分譲デベロッパーを経て独立、投資用不動産調査や事業用不動産コンサル業務などを行う。

住宅仲介会社では契約取引業務、戸建て分譲デベロッパーでは用地の仕入れから販売まで1,000戸以上に関わる。不動産鑑定評価関連では、外資系金融機関（ゴールドマン・サックス、ドイツ銀行等）からの不動産デューデリジェンス（詳細調査業務）なども含めて幅広く関わり、これまでの不動産価格に関する鑑定及び査定実績は大小含め1,000件以上。オフィスや店舗賃料に関する「適正賃料マーケット・レポート」の作成にも携わり800件以上の査定実績を有する。仲介から戸建て建築、宅地造成、ビル建築再開発、賃貸不動産経営、そしてエリア調査まで、不動産に関わる現場を広く経験しているのが強み。

一般の住宅購入検討者に対し、購入すべきか賃貸とするか、購入するときの物件選別ポイントなどの住まい購入に関する相談などを受け、偏らないアドバイスが好評を得ている。