目次

はじめに

第１章　アパート、商業ビル、工場・倉庫……建て替えるなら、どの物件がいいのか

不動産市場に大きな影響を与える「2022年問題」
「アパート・マンション」投資のメリット・デメリット
築10年程度の賃貸物件なら、比較的手ごろに買える
アパート経営の落とし穴、「デッドクロス問題」とは？
「家賃保証」って本当？　サブリースの注意点
「オフィスビル・商業ビル」投資のメリット・デメリット
「福祉施設」投資のメリット・デメリット
「工場・倉庫」投資のメリット・デメリット

第２章　売却か、建て替えか、それとも買い替えか、立地と目的にかなった土地活用を考える

土地の可能性によって、生かし方は変わってくる
アパート・マンションに向いているのはどんな立地？
オフィスビル・商業ビルに向いているのはどんな立地？
福祉施設に向いているのはどんな立地？
工場・倉庫に向いているのはどんな立地？
用途地域の種類に応じて、活用法を考える
知っておきたい「建ぺい率」と「容積率」
用途の幅広さで考えると、「準工業地域」がお勧め
用途地域の制約を受けない「オーダー建物」とは
売却時の不動産の価格はひとつではない

第３章　工場・倉庫投資では柔軟性に富んだ空間づくりがカギ

「空間に万能性を持たせること」が最も重要
前面道路の広さや道路付けのよさも重要
駐車場の面積は広いほどよい
建物は３階建てよりも、２階建てがお勧め
天井をなるべく高くしたほうが用途は広がる
クルマ１台分ほどの小さな床面積でもニーズはある
既存の工場・倉庫を購入するなら、ボロボロでもよい
周辺環境に適応しやすいテナントを募集する
24時間稼働は大きな売りになる

第４章　頼れる不動産業者を選びテナント募集を有利に進める

不動産業者１社にすべてを任せるのが正しい選択か
【不動産業者選びのポイント① 物件取得】
　いい物件を、適正な価格で仲介してくれるかどうか
　取り扱っている物件はどのような媒介契約に基づいているか
【不動産業者選びのポイント② テナント募集】
　幅広い業種とかかわりのある不動産業者がベター
【不動産業者選びのポイント③ 管理】
　管理の良し悪しを見極める４つのポイントとは

第５章　長期安定収入を確保するにはリスク回避を忘れずに

４つのリスクをいかに回避するか
空室リスクを抑える４つの方法とは？
賃料滞納リスクは「入り口」で回避する
建て替え時のハードルである「立ち退き」をどう済ませるか
騒音、振動、においなどのリスクに対処するには？
契約と異なる用途で建物を使われてしまった場合は？
転貸トラブルはどうやって防ぐ？
原状回復をめぐるトラブルを防ぐには？

第６章　工場・倉庫物件の活用と買い替え・売却・交換の成功事例

工場・倉庫を“魔法の箱”として活用した５つの事例
【工場・倉庫の成功事例①】
　道路が狭く、借主が見つからなかった倉庫をテニスコートに
【工場・倉庫の成功事例②】
　地形の悪い倉庫をフォークリフトの教習所として賃貸
【工場・倉庫の成功事例③】
　ボロボロで雨漏りのする工場をスケートボードの練習場に
【工場・倉庫の成功事例④】
　製本工場をおしゃれなカフェにリフォーム
【工場・倉庫の成功事例⑤】
　プラスチック工場を輸入雑貨・アンティークのショールームに
買い替え・売却・交換によって成功した３つの事例
【買い替え・売却・交換の成功事例①】
　建物を解体することなく、高値で不動産を売却
【買い替え・売却・交換の成功事例②】
　「事業用資産の買換えの特例」を活用して納税負担を減らす
【買い替え・売却・交換の成功事例③】
　投資用不動産を買い替えて、賃料収入が３倍以上に

おわりに

著者

三浦孝志（みうら・たかし）
1965年生まれ。アウトドアスポーツの企画運営に携わったのち、26歳で不動産事業に魅了され、1999年に株式会社タープ不動産情報を創業、代表取締役に就任。居住用から事業用まであらゆる不動産の仲介、取引、トラブル解決に従事し、独自のノウハウを構築した。現在は工場・倉庫など事業用物件を中心に、管理・顧問契約を600件以上取り扱っている。不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、相続対策専門士、IRIA国際不動産投資アドバイザー、賃貸不動産経営管理士、マンション管理業務主任者、文京区役所「不動産相談」相談員、東京都宅地建物取引業協会文京区支部常任理事。