目次

はじめに

第１章　60代からが人生の「ゴールデンタイム」　それまでに働くのをやめられますか？

「人生100年」と言うけれど、
リタイアメント生活を謳歌できるのは70代まで
それが可能かどうかは60歳までの備え次第
　● 70歳を過ぎても働き続けると人生の「ゴールデンタイム」を失ってしまう
　● 貯金？ 株？ ＦＸ？ 暗号資産？　どうすれば、60歳までに老後の備えができるのか？
　● 日本の富裕層は資産の77％を不動産で保有している
　● 日本では不動産投資がベストな資産運用手段である３つの理由

不動産投資と「不動産事業化」は何が違うのか？
基本的な考え方、取り組み方の違いを理解し、
実践した人だけが、５億円の資産を手に入れられる！
　● 個人の与信力だけに頼る不動産投資には限界がある！
　● 個人の与信力ではなく事業の収益力でお金を借りる
　● 場当たり的な不動産投資では「事業」として成立しない
　● 30代、40代は「不動産事業化」の始めどき？
　● なぜ、「不動産事業化」をおすすめするのか？

第２章　誤解と先入観を捨てることが「不動産事業化」のファーストステップ

世に出回っている〝不動産投資の常識〟はほとんど間違いだらけ！
５つの誤解を解いて〝逆張り〟の投資を！
　● 誰も見向きもしない「不人気物件」のなかにお宝物件が眠っている
　●【誤解その１】初心者はワンルームマンションから不動産投資を始めるのが無難
　●【誤解その２】物件を選ぶなら、都心の新築に限る
　●【誤解その３】とにかく価格の安い物件を取得する
　●【誤解その４】人口減少とともに不動産需要はジリ貧になる？
　●【誤解その５】不動産投資は本業の邪魔になる？
　●「やらない理由」「やれない理由」をいかに捨て去るか？

第３章 「不動産事業化」はどのように進めるのか？

徐々に物件を増やしながら、事業と資産規模を
大きくするのが、「不動産事業化」の極意！
狙うは１億円前後の一棟もの中古物件
　● 年収2000万円以上、資産1000万円以上なら〝第一関門〟は突破！
　●「アパートローン」と「プロパーローン」の違いを理解する
　●「資金的な条件」だけでなく「心理的な準備」も整っているかが肝要
　● 東京スカイツリーは造る前から建っていた!?
　●〝はじめの一歩〟は１億円程度の一棟もの中古物件を取得

「不動産事業化」の成否は
金融機関との付き合い方次第！
「お金を貸したい！」と思わせるにはどうするか？
　● 年収2000万円程度ではメガバンクは相手にしてくれません
　● 日頃からの付き合いが融資の条件に大きく影響する！

第４章　狙い目は「圏央道」付近！　どのエリアの物件が有望なのか？

「不動産事業化」を成功させるには、
なぜ「圏央道」付近の物件がおすすめなのか？
その理由とメリットを徹底解説！
　● 相模原、松戸、八王子、町田……〝お宝物件〟は「圏央道」付近に眠っている！
　● 都心に比べて物件価格が安いので利回りは６〜７％以上と高水準
　● 15年以上も物件相場が変わっていないので都心に比べて利回りが高い
　● 人口が減ったり、競合物件が増えたりする心配が極めて少ない
　● 実際に歩いてみて土地が余っていないかどうかを確かめる
　●「圏央道」付近の複数都市で物件を取得するのがおすすめ

「駅近」にこだわる必要はない！
「圏央道」付近の一棟もの中古物件なら
駅から徒歩15〜20分以上でも入居者は確保できる
　●「駅近」は、入居者にとってそれほど重要な要素ではない

第５章　なぜ新築よりも中古なのか？　リフォームはどこまでやるべきか？

新築物件では、「不動産事業化」は不可能？
借り入れを繰り返しながら、資産を増やせるのは
中古一棟ものアパート・マンションだけ！
　● 新築か？ 中古か？ 区分所有か？ 一棟ものか？
　● 新築物件をローンで取得すると完済直前まで〝債務超過〟が続く！
　● 新築の「物件評価額」は毎年少しずつ下がり続ける！
　● 中古物件なら潤沢なキャッシュフローで「純資産」も増える
　● 土地価格の割合が８割以上の中古物件を選ぶ

リフォームやリノベーションはどこまでやる？
キャッシュフローをなるべく減らさずに
稼働率「ほぼ100％」を実現するテクニック
　● お金をかけずに〝おトク感〟を出す方法とは？
　● 建物の〝健康寿命〟を延ばすため水が入ってこない環境づくりはしっかり行う
　● 壁の一部分を「差し色」にするだけで部屋の雰囲気がおしゃれに
　●「トップ10」ではなく100件中「90位以内」を目指す

第６章 「不動産事業化」で数億円の資産を手に入れた成功事例

なぜ「不動産事業化」に取り組むことを決断し、
実際にどのような成果を上げたのか？
７例のケーススタディーが明かす成功事例
　● 属性や目的、目標はさまざま あなたの「不動産事業化」戦略の参考に！
　●【事例１】収入の変動が激しい外資系に勤務　本業の下支えとして「不動産事業化」に取り組む
　●【事例２】体を張って高収入を得ることに限界を感じ、仕事以外の収入源として「不動産事業」を始める
　●【事例３】キャッシュフローが稼げる地方の物件だけでなく資産価値が高い都内の物件も取得したい
　●【事例４】夫婦２人なので資産を残す必要はない　キャッシュフロー重視の「不動産事業化」を選択
　●【事例５】高収入なので、まずは節税を希望　その上で、妻や子どものために資産形成もしたい
　●【事例６】本業の財務健全化のため、法人で収益不動産を取得　決算が黒字に転換し、資金調達もしやすくなる
　●【事例７】経営者への退職金代わりとして収益不動産を取得　個人でも節税のために「不動産事業」を始める

付章　本気で成功させたい人のための「不動産事業化」Ｑ＆Ａ

Ｑ１「不動産事業」における利益とは何ですか？
Ｑ２「減価償却費」で赤字が膨らむと、融資を受けられなくなる？
Ｑ３ 建物と設備を分けて償却したほうが、節税効果は大きい？
Ｑ４ 法人をつくったほうが、「不動産事業」のための融資を受けやすい？
Ｑ５ 木造、鉄骨造、ＲＣ造、キャッシュフローを生みやすいのはどれ？
Ｑ６ 返済期間は何年以上にするのが理想的？
Ｑ７ 自己資金がなくても、「不動産事業」は始められる？
Ｑ８ 物件を次々と取得する上で注意すべきことは？
Ｑ９「不動産事業」を始める人のプロフィールは？
Ｑ10「不動産事業」は、いま始めたほうがいい？

おわりに

著者

高桑良充（たかくわ・よしみつ）
カイロスAI株式会社代表取締役
1981年、世田谷生まれ。
住宅系販売会社にて賃貸仲介業から不動産業に携わる。同社住宅販売業を経て、中小企業への資産形成コンサルティング、企業不動産（CRE）戦略を提案する会社へ転職。徹底した財務分析を行い企業における不動産の保有、本業以外の収益構造の構築による事業の安定性と継続性向上を体験し、不動産業以外の企業が収益不動産によって安定経営を継続、拡大する方法を学ぶ。それらのキャリアを活かし、一般ビジネスマンへ不動産資産構築についてのコンサルタントを行うためにカイロスマーケティング（現・カイロスAI）を設立する。今まで2,000名以上のビジネスマンに不動産資産構築をアドバイスする。あくまでビジネスマン投資家の立場に立った提案をすることから、クライアントがマイナスにならない運用に成功し顧客リピート率は90％以上。
2021年、2022年にはセミナー申込件数、日本一を獲得する。
著書には『絶対に損をしない不動産投資の教科書』（ぱる出版）がある。