目次

はじめに

第１章　基礎知識編

　　　　不動産投資の常識は本当に正しい!?

１　× 不動産投資を始めるなら割安な中古一棟！
　　○ 安さの裏に思わぬ落とし穴が

２　× 建築コストや土地の値段はもう二度と下がらない？
　　○ 探せばまだある「格安物件」。建築コストも業者によっては安く済む！

３　× 都心の物件は利回りが低すぎる！
　　○ 城南三区なら長期安定収入が実現！

４　× 不動産会社なんて、どこを選んでも同じ
　　○ 土地取得から設計・施工・管理までワンストップで提供する会社がお勧め！

５　× 不動産投資ビギナーは、区分所有マンションから始めるべき
　　○ 家賃収入が少なすぎて、経営が赤字になることも！

６　× 不動産投資は「利回り」がすべて
　　○ 利回りが高いだけの物件は避けるべき

７　× インカム重視なら出口戦略は不要
　　○ 万一のとき、売るに売れなくなるリスクも考えて物件を吟味せよ！

８　× 家賃保証・サブリース付きなら、安定収益が得られる
　　○ 契約の中身次第で、大損する可能性もあることを覚悟しよう！

９　× プロの勧める物件にリスクはない
　　○ お客の利益をまったく考えない不動産業者もいるので要注意！

10　× 激安競売物件は、“お宝”の宝庫！
　　○ うかつに競売物件に手を出すと、痛い目にあうことも！

第２章　土地編

　　　　成功の第一歩は土地選びから！

11　× 不整形地や旗竿地は、マンションの建設には不向き
　　○ 整形地よりも安く、工夫次第で収益も大幅アップ！

12　× 人気エリアなら、どこにマンションを建てても高収益
　　○ 人気エリアの「ブランド力」にも限度が！　立地は十分に考慮する

13　× 非公開物件に価格以外のメリットはない
　　○ 安いだけでなく、収益力抜群の優良物件が眠っている！

14　× 借地権物件は避けるべき
　　○ 旧借地権物件なら契約更新が可能！ 利回りアップも狙える

15　× 駅から遠い物件は入居者が集まらない
　　○ ひと工夫すれば、「駅近」に負けない人気物件に！

16　× 安くて利回りが高い地方の物件が狙い目
　　○ 地方の不動産バブルは長続きしない！

17　× 坪単価が安ければ、即刻“買い”！
　　○ 坪単価だけを見ると失敗する！ 建蔽率・容積率も要チェック

18　× 幹線道路沿いの土地は、人気がないので避けるべき
　　○ 騒音問題などを解決すればたちまち人気物件に！

第３章　建物編

　　　　100％の入居率を実現する建物とは？

19　× 新築ＲＣ物件は魅力的だけど、値段が高い
　　○ 長い目で見れば中古物件や木造よりも安上がり！

20　× 家賃が安ければ、必ず入居者は付く
　　○ デザイン性と機能性の両立で女性が選ぶ人気物件に！

21　× 自宅併用にすると収益性が落ちる
　　○ エリア次第では、最上階を自宅にして大成功した人も！

22　× 店舗ありの物件は空室リスクが高い！
　　○ 好立地なら空室リスクは解消。収益も住居の３倍近くに！

23　× ワンルームより、ファミリータイプのほうが収益は安定する
　　○ ファミリータイプは投資効率が悪く、空室リスクも高い！

24　× 建物の設計は、プロにすべて任せるのが安心
　　○ 素人目線の“こだわり”が、より良い建物を生み出す！

25　× 半地下やメゾネットの物件は避けるべき
　　○ 土地のポテンシャルをフルに生かして収益力アップ

26　× ＲＣ３階建ての建物には必ず杭が必要
　　○ 城南三区なら、ＲＣ５階建てで杭が不要な物件も！

27　× 投資用物件はなるべく戸数を増やすべき
　　○ ワンルームマンション規制で戸数が制限されることも！

第４章　ファイナンス編

　　　　夢をカタチにするお金の話

28　× 収入の低いサラリーマンでは、借り入れは絶対に無理！
　　○ 属性次第では、２億〜３億円の借り入れも不可能ではない！

29　× いくら借り入れできるかは、本人次第
　　○ 不動産会社の企画力次第で、借入額は大きく増やせる！

30　× 金利は変動より固定のほうが絶対に安心！
　　○ 「出口戦略」を考えるなら、断然変動金利！

31　× ローンの契約には連帯保証人が必要
　　○ 法人契約にすれば保証人は実質不要になることもある

32　× 兄弟や友人などの共有名義での購入がお勧め
　　○ 共有するには、親子か夫婦で

33　× 自己資金が少ないと、不動産投資はできない
　　○ 自己資金ゼロでも銀行融資を受けられることもある

34　× 年齢が高いとローンが組めない
　　○ 81歳で融資が実行された例も！ 年齢はあまり関係ない

35　× 融資額は土地と建物の評価額で決まる
　　○ ここ数年は収益力を重視。条件次第では満額借り入れも可能！

36　× 金融機関の審査方法はどこも同じ
　　○ 金融機関だけでなく、支店、担当者によっても審査内容は異なる

37　× 不動産投資の醍醐味は短期売買
　　○ 目先の利益だけを求めると、本来の目的を見失うことも！

事例　インタビュー

　　　成功した人はこんな物件を買っている

事例１　Ｆさん（大阪府・50代）
　　　　資産価値と相続上のメリットを考えて大阪に住みながら、東京の渋谷区にマンションを建設

事例２　Ｏさん夫婦（東京都・30代）
　　　　祖父母から承継した資産を有意義に役立てるべく世の中のためにもなるマンション経営を始める

事例３　Ｓさん（千葉県・50代）
　　　　不動産投資をするなら地方よりも東京が有利だと考え世田谷区に新築ＲＣ造のマンション１棟を建設

おわりに

著者

蜂谷 二郎（はちや・じろう）