目次

はじめに

第１章　「不動産業界が好きではない」私が、あえて不動産会社を立ち上げたワケ

あなたの不動産投資はなぜ上手くいかないのか。
注意すべき７つの盲点

　ブームに乗って、個人をカモにする不動産会社が増加中⁉
　十数年前と比べ、不動産投資セミナーの開催数も大幅に増加！
　「不動産業界を、あまり好きではない」と公言するワケ
　ここにご用心❶ 安くて利回りが高い中古物件がおススメ⁉
　ここにご用心❷ 地方の物件なら安価で高利回りが狙える
　　　　　　　　2040年までに、全国896市区町村の自治体が消滅⁉
　ここにご用心❸ 前回紹介された物件で上手くいったから、今度も成功するはず⁉
　　　　　　　　根も葉もない“おとぎ話”“噂話”を信用してはいけない
　ここにご用心❹ 空室を埋めるには、ＡＤを奮発するべし⁉
　　　　　　　　“不動産業者のための不動産投資”に陥るべからず
　ここにご用心❺ サブリース契約にすれば、空室の心配もなくて、安心！
　　　　　　　　「家賃保証」といっても、家賃減額リスクも大！ という実態
　ここにご用心❻ 相続税対策だから、儲からなくてもいい
　　　　　　　　円満相続をも見据えたプランニングができる業者は少数派
　　　　　　　　「建物を建てる」だけを目的とするアプローチに注意！

「ワンストップサービス」こそが、利益を最大化し、
不動産投資の“全体最適”を実現する究極の仕組み

　物件を売り急ぐ営業アプローチに隠された本音とは？
　粗悪な物件の裏にある“職人さん泣かせ”という業界の構造
　お客様の“全体最適”ではなく、自社の利益という“部分最適”を優先⁉
　ワンストップなら、労力、コストを大幅にカット！
　事業プランの作成から関わるからこそ、最適な融資を引き出せる
　約１年で、新築一棟マンションオーナーになれる！

第２章　数ある不動産投資のなかで、なぜ「新築一棟×城南３区×女性」にこだわるのか

「満室御礼」の賃貸マンション経営を
実現する成功方程式を解き明かす

　なぜ、十数年もの間、同じ車種に乗り続けるのか？
　車選びと物件選びに共通する３つの選択基準
　「新築一棟マンション×城南３区×女性」の掛け算が成功のカギ
　新築一棟をお勧めする理由❶ 入居者に敬遠されない＆修繕負担発生のリスクが小さい
　新築一棟をお勧めする理由❷ 区分所有マンションよりキャッシュフローが得られやすい
　　　　　　　　　　　　　　区分所有マンションは、じつはリスクだらけ⁉
　新築一棟をお勧めする理由❸ 震災リスクへの備え、耐震基準の強化にも対応できる
　新築一棟をお勧めする理由❹ 設計のひと工夫で、割安な「不整形地」で収益アップ！
　　　　　　　　　　　　　　不整形地の「欠点」を「個性」に変身させる斬新プラン
　新築一棟をお勧めする理由❺ 「自分が住みたい家を作る→選ばれる物件になる」好循環
　　　　　　　　　　　　　　独自設計だからこそ、小さなこだわりが他にはない魅力に！
　城南３区にこだわる理由❶ 生産年齢人口が減る確率が少ない
　城南３区にこだわる理由❷ 交通の便、住環境、治安が良い
　城南３区にこだわる理由❸ １年を通じて賃貸ニーズが安定している
　城南３区にこだわる理由❹ 地価が高いエリアに比べ、土地コストが割安で安定的
　城南３区にこだわる理由❺ エリアを厳選して絞り込めば、おトクな土地が見つかる
　城南３区にこだわる理由❻ 自治体によって異なる規制や条例
　城南３区にこだわる理由❼ 地盤が強く、基礎工事のコストも抑制できる
　　　　　　　　　　　　　地盤の弱さが、目に見えないコスト増につながる！
　20〜40代の女性をターゲットにする理由❶
　理想の生活のためには、住居コストをケチらない
　20〜40代の女性をターゲットにする理由❷
　居住マナーが良く、物件をキレイに使用する傾向が高い

美味しい＆割安物件は水面下にある！
「非公開物件」をどう厳選し、活用するか

　非公開物件が安いのには、「早く売りたい」ワケがある
　おトクな非公開物件情報が、特定の会社に集中する理由
　非公開物件の入手は、時間＋スピード勝負！
　2020年以降、不動産業界はどうなる？

第３章　社長の私が、ほとんどのお客様といまだに面談を行う理由

最新のファイナンス事情と
金融機関からの融資を実現する９つの奥義

　“一生の伴侶”との初お見合いは、重大任務！
　“生き様”を理解してこそ、最良のプランが提案できる
　“０次審査”がスピード融資の秘訣!?
　融資の奥義・その❶ 属性に不安があっても、逆転は可能！
　融資の奥義・その❷ 収益力が認められれば、満額借入れも可能！
　融資の奥義・その❸ 自己資金ゼロでも融資ＯＫ
　融資の奥義・その❹ 担当者の“クセ”をつかむべし！
　融資の奥義・その❺ 属性・収益力アップで“借り換え”もＯＫ！
　融資の奥義・その❻ 同じ金融機関での“条件変更”も可能！
　融資の奥義・その❼ 金利が高めの信用金庫も、低金利実現の手アリ！
　融資の奥義・その❽ “取引ぶり”にしばられず、シビアな交渉が有効なときも
　融資の奥義・その❾ キャッシュフロー＆相続対策も見据えるなら、借入期間は長めが正解
　「本業の赤字を不動産投資でカバー」はＮＧ！
　自分＆家族全員の信用情報は必ずチェック
　数年前はＮＧでも、「今なら不動産投資を始める好機！」

第４章　なぜ、難しいと思われる案件を実現できたのか？ 不動産投資で“夢”を叶えた５人のストーリー

時代の荒波を乗り越え、まさかの７棟保有のオーナーに。
夢のセミリタイアを実現！

　「４棟目までは絶対に作りたい」……その思いを胸に奮起
　目標の４棟目をクリア後、何と５棟目に挑戦！
　プロジェクトごとに金融機関がまったく異なる理由とは？

「女性でも」ではなく「女性だからこそ」
“こだわり”を生かしたデザインで人気物件に！

　「こんな外観にしたい」“写真付きメール”から伝わる熱い思いが連鎖し……
　「女性が住居に求めるもの」が肌感覚でわかるアドバンテージ

本業の赤字、近隣住民の反対……
数々のハードルを乗り越え、円満相続も実現！

　面談の場にいない家族のことも考えるワケは？

81歳という年齢のハードルもクリア。
７億円超の融資を受け、相続対策もクリア

　相続対策、所得税対策と複合的な視点を持つ必要性

脱サラしたばかりでも融資ＯＫ！
満室御礼の物件オーナーになれたワケ

　実家が保有していた不動産を担保に２億円超の融資がＯＫに

おわりに

著者

蜂谷 二郎（はちや・じろう）
株式会社フェイスネットワーク　代表取締役社長
1988年某金融機関に入社。12年にわたり融資担当として500件以上の案件を扱う。2001年、不動産会社である有限会社フェイスネットワーク（現・株式会社フェイスネットワーク）を設立。07年には自社ビルを建設する。この15年間で、城南エリアを中心に142 棟の新築一棟マンションをプロデュースする。著書に『成功している人だけが知っている 不動産投資37のウソ・ホント』（ダイヤモンド社）など。