目次

はじめに

あなたの代わりに24時間365日、お金を生み出してくれる不動産

現在は、中古よりも「新築不動産」の購入がおすすめ！

第１章　３人子持ち主婦の私が「新築アパート」を購入した理由

　父親の急逝で、20代で突然大家に！
　ボロ物件のデメリットを実感する
　不動産屋さんの対応で「大家の自覚」ができた！
　２人目が生まれたのを機に、管理会社へ委託管理
　自分の給料と、家賃収入が同じ金額という事実に気づき愕然
　東日本大震災をきっかけに＂専業大家さん＂を決意
　いざ、不動産投資を開始
　サラリーマンの妻だからこそできる、不動産ビジネス
　不動産投資初心者にはハードルが高かった！「高積算」「高利回り」「中古ＲＣ」の地方物件
　「境界」の確定ができない物件だった
　自己資金が足りない！　銀行のほかに公庫にも相談
　問題が次々に発覚！
　買い手がついたのに白紙撤回！
　投資方針の変更~遠方の物件は買わない
　高積算、高利回り、ＲＣではなく、手取り額にこだわる

第２章　忙しい人や副業で大家さんを考えるなら、断然、手のかからない新築アパート！

　収益不動産にもいろいろある
　　新築と中古、利回りがそんなに変わらない物件も増えている
　中古よりも融資期間が長く取れるので手取り額が多くなる
　新築は利回りを自分で決められる
　新築は空室リスクが低い
　店舗付きの物件は空室リスクを高めに見積もる
　新築は「ゼロ」からの入居付けで大変？
　新築は、自分で＂安心な入居者＂を選べる
　中古はすべての部屋がリフォームされているわけではない
　新築は10年間の保証付き！　地震対策も新耐震基準で安心
　新築は減価償却費で節税できる期間が長い
　部屋が広い場合は、税金の軽減措置がある
　買ったら数年で売る！　売却までを計算に入れて購入する
　新築のデメリットは、建物が完成するのが半年〜１年先になること
　「新築プレミアム価格」は通用しない

第３章　初心者必見！　お金を生み出す新築アパート購入法

　不動産購入の流れはこうなっている！
　自分が購入したい物件の条件を決める
　エリア、手取り額、自己資本利益率を重視している理由
　属性資料と資産一覧表を作る
　シミュレーションシートのひな形を作っておく
　物件探しと業者探し、まずはネットで
　物件の見方、判断の仕方
　　１ 場所／所在地　２ 売買価格　３ 家賃収入
　　４ 表面利回り　５ 土地の面積／土地の権利
　　６ 建物構造／建物面積／築年数　７ 備考欄
　売買の不動産仲介に問い合わせをする
　現地確認をする
　いよいよ、買い付けを入れる
　中古の物件確認で注意したいこと
　買い付け後でも、あきらめる勇気を持つ
　融資の打診──事前審査を受ける
　売買契約
　売買契約と同時に手付け金を支払う
　管理会社の選び方
　新築物件で、客付けを競ってもらう
　銀行と金銭消費貸借契約を結ぶ
　　〈条件付土地購入の場合〉
　コストカットの意識が大切！　火災保険は見積もり比較で
　　地震保険について
　決済、物件引渡しは同日に行うことが多い

第４章　すぐできる！　未公開物件を手に入れるノウハウ

　新築アパートは「未公開」「建売」を狙え！
　そもそも未公開物件とは、どんなもの？
　未公開新築アパートを紹介してもらうには？
　受け取った情報に関して、きちんと素早く返答をする
　建築条件付の土地購入での新築アパート建設は建築会社と繋がる
　施工会社がすでに建てた物件を見せてもらう
　新築物件のチェックポイントとは？
　ロフトはあったほうが利回りが高くなる
　現地で確認するのは、日当たりと接道
　できる担当者は売り主、お客様、銀行それぞれから信頼されている
　売買の不動産仲介とコミュニケーションを作る

第５章　新築アパートで失敗しない、シミュレーションと融資

　まずは数字の把握から！
　不動産投資に必要な数字の見方とは？
　毎月返済額のおおよそを把握する
　月単位、年単位、それぞれの手取り額を確認する
　　購入前から、売却時のことを考えておこう
　「買い」を素早く判断するシミュレーションシート
　　〈基本データ〉　〈積算価格〉　〈収益還元評価〉
　　〈購入資金計算〉　〈融資計算〉　〈手取り額計算〉
　自己資本利益率の数字を上げて、利回り以上の利益を出す！
　自己資金が少なくても、銀行は貸してくれる！
　主婦になった私は、夫の属性を使って銀行の信用を得た
　不動産投資で融資をしてくれる銀行とは？
　銀行の場合
　　【都市銀行】　【地方銀行、信用金庫、信用組合】
　ノンバンクの場合
　　【ノンバンク】
　政府系金融機関ほか
　　【日本政策金融公庫】　【その他】
　より良い融資を引き出すために
　融資を受けるための心得
　土地を先に購入する場合の資金計画

第６章　私の購入した新築物件

　新築２棟目~人気の東急東横線、特急停車駅
　土地勘があるエリアの新築情報が届いた！
　売買の不動産仲介がすでに物件評価を入手！
　現地確認で購入を決める
　物件ごとにコンセプトを決めるのが重要
　シミュレーションシートでもしっかりチェック！
　未公開情報を聞いてから16日目で売買契約
　アクセントクロスで物件のコンセプトを強化
　家賃設定で教訓を得た！
　新築３棟目〜売れ残り物件を指値で購入、安い工夫で満室に！
　新築なのに満室まで３か月かかった
　＂プチプラ＂作戦で、20代が住みたい！　と思う部屋作り

第７章　新築物件をすぐに満室にするテクニック

　竣工時期を考える
　期間限定の礼金０キャンペーンを行う
　モデルルーム大作戦
　自動販売機の設置で無料インターネットを導入
　大家同士の情報交換で＂感度＂を磨く

おわりに

著者

五十嵐未帆（いがらし・みほ）
女性不動産投資家・女性大家さんのための交流会エレガントオーナーズ主宰、財務コンサルタント、ファイナンシャルプランナーCFP
大学時代に簿記・会計を学び、商社にて５年間経理として勤める傍ら、将来の相続に備えてファイナンシャルプランナーCFPを取得。その後、起業支援を主とする財務コンサルタントに転職。多くの起業経営とファイナンスに携わり飲食店、IT、不動産オーナーなどの財務、税務、登記をこなす。
長女出産と同時期に実父が事故で急逝し、築古アパートの大家となる。自主管理の苦労も経験。その後会社を退職し、専業大家として、最初に購入した地方高利回りの中古物件を失敗したのをきっかけに、手間がかからずキャッシュが残る新築アパートを買い進める投資スタイルを確立。２年半の間に収益物件５棟（うち４棟が新築）購入、年間収入約4000万円（手取り額は1800万円）。現在は６棟57室を管理する子育てママさんオーナー。